楼市分析

博鳌亚洲湾VS碧桂园东海岸,哪个更胜一筹?

发表时间:2016-07-20  作者:十一侠   来源:郑州楼市

  博鳌镇以及镇北边沿着海岸线盖了许多房子,但是基本上以不知名的开发商项目为主,较大的三个项目是博鳌亚洲湾碧桂园东海岸,以及博鳌金湾,而这其中,毫无疑问的是,碧桂园东海岸是其中的扛把子。

海南地图

这里需要说明的一点是,因为配套的不完善,所以博鳌镇周边所有的项目,基本上都需要依靠博鳌镇进行生活补给。博鳌镇不大,就在博鳌亚洲论坛会会址的北边,开车大约十分钟的路程,但这里正是片区内的经济中心和基础生活配套中心。

博鳌镇街头夜景↓↓↓

博鳌镇街头夜景

整体来说,博鳌镇的房价有一个明显的分割线,这个线就是以碧桂园的进驻为代表。

2015年11月,米宅团队第一次在博鳌调盘的时候,当时的观点是,博鳌的项目一个都不推荐的。而这样判断的具体原因如下:

1、博鳌楼盘价格严重虚高

一众不知名的小开发商开发的楼盘,均价却都超过了15000元以上。这些都是在2011年海南房价最高泡沫时一路卖过来的,当时大家都是花一平方2万左右买的,这价格没办法降,中国国情,大家都懂的,涨价大家是皆大欢喜,降价售楼部就被砸了。

2、博鳌房地产缺少一个领军企业

缺少一个以高周转、快速去化为运营标准的企业,这样的企业有:万科、恒大、碧桂园、绿地、融创等。而当时的博鳌,都是一帮小开发商在开发,也没有什么前瞻思维,也没有什么形势判断,大家觉得,博鳌就值这个价,只是暂时遇到了困难而已,所以,缺钱的开发商就在暗中降价:售楼部都会公开少量的特价房源,而特价房源的价格,才基本上代表着博鳌的正常房价。

3、开发商太小,难以支撑度假的高端性和未来

即使是代表着正常房价的特价房,还有一个问题摆在购房者面前:开发商都太小,难以支撑度假的高端性和未来,没有更多度假配套,而且,早期规划的一线海景公寓都没有天然气,对居住舒适度影响很大。

所以,当碧桂园收购宝钢后的项目——碧桂园东海岸进入市场时,硬装开盘,直接将价格拉低到了二线海景房9200左右,一线海景房12000左右,开盘迅速售空,直接震动了整个博鳌市场。

所以,这次我们三人团队再次来到博鳌时,因为时间有限,直接放弃了众多小盘,重点看了两个项目,碧桂园东海岸和一路之隔的亚洲湾。探盘记录如下:

碧桂园东海岸

这个项目以前叫做宝莲城,整体占地1500亩,开发商是上海宝钢,开发了一期,占地390亩左右。目前一期现房仍然在售,华美达整体收购了一栋做酒店用。

宝莲城时期的产品,现房在售,均价20000。

宝莲城时期产品↓↓↓

碧桂园东海岸 (1).jpg

对于宝莲城时期来说,带给这个小区最大的亮点,也许是小区内的景观。小桥流水,小湖中波光粼粼,各种绿植简直是不要钱一样的种。据说,光这个景观就花了将近一亿元。

小区景观实景↓↓↓

碧桂园东海岸 (4).jpg

碧桂园东海岸 (3).jpg

碧桂园接手后的产品由别墅、高层、公寓组成。

不得不说,碧桂园真的是将价格拉降到了一个合理的区间,我们去看的时候,现在在售的临路离海较远的楼栋价格只有9600元,一线海景高层,价格最低的也刚过万,高层会贵一些,但价格也只在16000左右。碧桂园一期推出的小别墅非常的抢手,只有96平,刚入市就被抢空了。

整体项目分布↓↓↓

碧桂园东海岸 (5).jpg

在建迷你别墅↓↓↓

碧桂园东海岸 (6).jpg

已建成商业街↓↓↓

整体来说,这个项目的配套几乎为零,有一个所谓的泰式商业街,但也和恒大碧桂园在内地开盘一样,都是先建好做做样子的。对于度假、养老之类的娱乐设施,目前可以说一点都没有,置业顾问也没有夸口说后期会有。

博鳌亚洲湾

这个项目占地900亩,容积率也是0.8,开发商是香港上市的卡森集团,其实是和海宁皮革城一个老板,做皮革起家的。

亚洲湾就在碧桂园的旁边,产品有别墅、公寓、高层住宅。

项目整体分布↓↓↓

价格方面,120平的别墅,价格在340万左右,主打度假的公寓均价超过了27000元,主打养老的马六甲高层住宅,均价在14000元。公寓没有天然气,马六甲高层住宅有。

站在公寓上看别墅↓↓↓

我们主要看的是公寓,目前是作为酒店在用,采用曲线形的设计,户户可以看海,精装,50年产权,可以托管,也可以帮业主返租,后期利润分红。 

站在公寓上看海↓↓↓

站在公寓上看博鳌镇↓↓↓

这个项目的配套规划非常齐全,从儿童游乐场,包含棋牌室在内的活动中心,甚至连婚庆用地都有规划,但是都还待建。 现在对于海南来说,虽然是旅游的淡季,但是这个项目的人气还是非常旺的。

项目配套↓↓↓

博鳌 (6).jpg

这个项目的主要弊端是开发商,做皮革起家,跨行业进入地产,对其专业性持怀疑态度,价格也太高,并不太建议购买。

博鳌地理位置处于整个海南的东边偏北,气候湿润,一线海景房相对比较潮湿,冬天并不舒适,而且价格更高,如果在博鳌置业,建议选择离海岸线800米之外的二线海景房,性价比更高,更宜居。

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(完)


责任编辑:米宅杰西

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