楼市分析

2014-2015年海南房地产市场的23宗项目收购都是哪些?

发表时间:2016-04-12  作者:米公子   来源:米宅海南

盘点海南房地产这两年的并购,可以看出以下几点:

1、项目多集中在东线,被购房者认可的区域

2、成熟项目或半成熟项目居多,可以直接操盘上马

3、整体收购较多,便于统一管理和操盘

4、收购方国企较多,钱,这是硬道理

说明,海南市场并不好玩,对操盘能力、管理能力、公司资源是一个更高的考验,海南,不再是小开发商的乐土,这是拼品牌、产品、营销、资源、实力的年代。

中海收购中信5宗项目

3 月 14 日,中海地产和中信股份同时发布公告称,中海地产将以人民币 310 亿元的总价收购中信股份旗下中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务,总建筑面积约 2400 万平方米,其中就包括中信在海南的6大项目。

中海有着极强的成本控制能力,“花钱少、拿地多”,一直是看趋势拿地,通常是看中某一区域的发展潜力后,才会下手。由于拿地时间早,中信股份在海南有大量廉价的土地,土地成本很低,溢价空间大,善于做住宅的中海地产也将会有很大的发挥空间。

(由于收购近期刚刚完成,新项目案名暂未公布,仅介绍收购前项目概况)

1、海口,中信台达国际

项目地址:海口市云龙镇


项目是在海口市云龙镇海榆东线22公里处台达高尔夫俱乐部旁,距离海口市区18.7公里,有公交车直达;距离美兰机场轻轨美兰站、环岛高速公路约20公里,距离东海岸约30公里,距离东寨港红树林自然保护区、海南火山口国家森林公园约50公里。

目前一期ABC三区公寓、洋房及别墅现房在售,在售户型面积区间为64-350㎡,主力户型为67㎡和92㎡。公寓和洋房优惠后起价为5800元/㎡,均价6800元/㎡,别墅起价233万/套,均价为18000元/㎡,房源还比较充足。

2、博鳌,中信龙潭岭

项目地址:  琼海市镇中远路龙潭岭山庄


海拔300米,背靠博鳌制高点龙谭岭,俯瞰三江两海,背山面海,位置极佳,依托山上原有绿化,空气质量也很好,相对海面空气干燥而凉爽,是非常好的养生之地。离国宾馆、亚洲论坛酒店、亚洲论坛永久会址一桥之隔。 是博鳌最黄金的风水宝地,领导人长年养生的地方,刚需养老或度假请绕开,这里的环境要远远胜于中信的产品。

一梯两户带装修的四层洋房产品没有用心做,硬件配置高,但是却没有品质的赶脚,价格达到2万每平,已售罄。目前别墅剩3栋在售,建筑面积约238㎡,实用面积360㎡-430㎡,每平方大约是在3万左右。项目目前还是由中信操盘,后续地块是否还有其他地块,暂时未对外释放。

3、万宁,中信泰富神州半岛

项目地址:万宁市神州半岛


海南省最好的一个半岛,神州半岛,中信是一级土地运营商,投资200亿打造整个半岛的配套,2.7万亩,18平方公里,有10公里内海海岸线,有游艇码头,有高尔夫场地,有马术场地,第一湾,乐涛湾,两个酒店(喜来登,福朋)已经开始使用。
已经开发到第五期,四期五期主推有小别墅,面积130—170平方,均价23000,两个区,中间是公园;洋房一线观海的,均价26000,离海1.5公里的价格在14000左右。在售地块规划未变,依然有中信在操盘,中海介入后会加快后续地块的开发进度。

4、陵水,中信香水湾

项目地址:陵水县香水湾B区


是香水湾唯一的临海山头,有山、有沙滩、有礁石,全景之所,修了日落吧,建了钓鱼台,依山而建上千米的木栈道。在这里不仅可以下深海捉五鳖,还可以入深林寻道法。中信最大化的利用了自然景观。 
产品包括8栋公寓、沿海别墅、组团别墅、33套山顶别墅,产品依旧是中规中矩,不是太精细。临海的高层,价格3万左右。当然也有特价房,1万3左右,这个产品卖这个价位,还是需要谨慎的对待。绿城的物业,感觉还行。

5、三亚,中信半岛云邸

项目地址:三亚市吉阳区鹿回头高尔夫球会旁


三亚最黄金的双海景+山头的鹿回头景区,比半山半岛更靠里更靠海更靠山。

收购半山半岛部分项目和地块,占地61333㎡,建筑面积131753㎡,两栋高层若干别墅,高层户型160-240平,30层高,共530户,起价35000均价45000。

恒大4宗并购

1、海口,恒大美丽沙

项目地址:海口海甸岛西部


项目简介:原项目由香港新世界地产开发,计划有K11、新世界酒店,2015年12月2日恒大地产宣布以135亿人民币的总成交价格收购香港新世界集团4个超大型项目,其中海口美丽沙以86亿人民币收购,项目待开发面积约152万平方米,待开发物业楼面价每平方米仅为2850元。

占地3307亩,建筑面积200万平方米,拥有近5公里海岸线,三面海湾内外双海。54-160平海景房首付3.8万起,送2000元每平精装,最多送20万家私。高层价格在11000-12000元/平;洋房价格在12000-13000元/平;4层洋房价格18500-20000元/平;别墅价格在25000-30000元/平。预计将于2017年6月底前交房,别墅已是现房。

2、陵水,恒大海上帝景

项目地址:陵水清水湾 


项目简介:原为棕榈泉国际花园,后被恒大收购。总占地492.4亩,规划建筑面积368766平米,居住单位3607户(高层3251户、洋房280户、联排别墅76户)。其中首期占地面积171.53亩(114356.47m2),居住单位1689户,由11栋高层住宅(含已建6栋高层住宅586户,新建高层859户),12栋花园洋房(168户),13栋(76户)联排别墅组成。已建成高层公寓户型包括大两房、大三房,面积约110-180㎡。新规划高层公寓户型涵盖大开间、温馨一房、居家两房、实用三房,面积约30-100㎡。新规划洋房均为三房,面积约100-150㎡。新规划别墅以六联排为主,面积约144-148㎡。

3、三亚,三亚的山(暂未亮相)

项目地址:海南省三亚市学院路


项目简介:恒大收购三亚的山最新的项目规划未公开,原项目开发商是海南中度房地产开发有限公司,物业公司为第一太平戴维斯,原建筑指标为:产权年限40年,容积率0.30,绿化率0.6%,物业形态为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅,总户数1000,建筑面积300000平方米,占地面积2000000平方米。

4、三亚,太阳湾(暂未亮相)

项目地址:亚龙湾国家级度假区西南侧


项目简介:恒大收购三亚太阳湾最新的项目规划未公开,原项目由三亚太阳湾开发有限公司建设,主要股东包括大田集团和海南建恒。总建筑用地36.11公顷,总建筑面积185921平方米,容积率0.398,建筑密度0.166,绿化率51%

碧桂园3宗并购

1、博鳌,碧桂园东海岸

项目地址:博鳌滨海大道9号


前期由上海宝莲投资(集团)有限公司投资,由海南宝莲城(博鳌)实业有限公司开发,2015年被碧桂园收购部分股权,现在是联合开发。整体占地1600亩,宝莲城前面开发了390亩,据说花了1个多亿打造景观区,但现在资金出了问题,后面的都交给碧桂园了,碧桂园收购之后增加了容积率,把一部发公共配套改成了住宅。

前段时间一次低调的开盘,别墅开盘就扫光了,公寓也所剩不多,市场上也未见大规模宣传,但却震动了整个博鳌的房地产行业,整个博鳌的房地产界不再安宁。为什么?一线海景带装修带家电均价12000元,二线海景带装修带家电均价9250元,碧桂园一来就打破了博鳌多年虚高房价的那层纸。

2、陵水,碧桂园珊瑚宫殿

项目地址:陵水英州清水湾


珊瑚宫殿原来是海南当地房企御海地产开发的首个项目,但由于此后海南楼市持续往下走,项目从2012年12月份开盘后销售状况并不理想。2015年4月,碧桂园与御海地产达成协议,双方按股权共同出资2亿元成立项目公司合作开发珊瑚宫殿二期,碧桂园以注入资金形式主导二期开发,御海地产则以提供土地形式参与合作。在此之前,御海地产已完成项目一期开发,面积约177亩。随后在4月25日,碧桂园花2.88亿元在陵水英州镇珊瑚休闲度假区收购181亩土地,此土地即为珊瑚宫殿二期用地,项目后续发展用地约1100亩,整体价值预计在180亿元以上。

御海目前现房17000起价,均价23000-24000,碧桂园自己的一期观海的15000到16000,远海均价11000-12000,精装修,有家具家电,2000多的装修,拎包入住,一期明年交房,二期到17年交房。16-18层2梯4户小高层,户型以小户型为主,最大106平,外立面用的涂料。别墅均价35000左右,面积偏小,最小81平,小区配套的风情商业街已经营业,年底全部营业。 

整体装修只能说中规中矩,没有什么亮点,也没有什么缺点,装修用料和家居家电比较低端,但是价格有竞争力,还是碧桂园一往的作风,就是做个刚需盘,走个量,清个盘,破个销售记录而已,然后去下一个市场继续,说白了碧桂园就是做批发的。 

3、乐东,波波利海岸暂未亮相)

项目地址: 西线乐东市九所龙栖湾项目类型:海景地产,旅游地产,江景地产


龙栖湾·波波利海岸是海南龙栖湾发展置业有限公司2008在海南省乐东县龙栖湾投资的项目。项目预计总投资150亿,总体规划分为滨海酒店区、滨海别墅度假区、高尔夫球场、填海海上酒店、住宅综合区等五大功能分区,占地5000余亩,其中陆地部分1400亩,高尔夫占地1800亩,填海1600亩,2.5公里海岸线。

项目目前一期尾盘现房、二期尾盘准现房、三期期房在售。一期仅剩256平公寓在售,折后均价15000元/㎡。别墅为毛坯房,剩余60多栋,总价在450万左右。二期准现房,主力户型为68㎡1房、130㎡2房,折后起价11000元/㎡,均价13000元/㎡,含精装修3000元/㎡。三期期房,公寓户型面积有58-176㎡,均价12000元/㎡;别墅有133㎡,买一层送一层,再送花园,总价500万/栋起。

据传碧桂园有意收购该项目,目前还没有任何收购消息对外释放。

绿地2宗收购

海口外滩中心二期

项目地址:海口市滨海大道新港片区北侧


项目北临海甸溪、南靠渡海路、西邻海口外滩中心一期,项目占地约100亩,建筑面积约为31万方。包括3栋超高层住宅,9栋沿海多层商业建筑,规划建成集住宅、精品商业及特色餐饮等城市商住综合体

珠江俪豪,拟收购

项目地址:三亚市天涯区解放路1388号


珠江·俪豪是由海南美豪利投资有限公司投资,项目的建筑与园林设计均出自美国AI建筑设计师事务所,室内设计出自泰国CANCU设计工作室。项目总建筑面积约15.7万㎡,项目由6栋住宅以及2栋酒店组成。项目南端是两家国际品牌酒店,分别是拥有300间客房的希尔顿花园酒店、奥克伍德服务公寓。目前8号楼房源所剩不多,3号、7号两栋楼2016年1月开盘,主力户型为约62-142㎡中心海景公寓,3号楼折后均价18500元/㎡,7号楼折后均价20000元/㎡。

目前项目还是由原团队负责,并否认被绿地收购传言。

荣盛发展4宗收购

2015年6月15日荣盛发展,通过对海马荣盛、伊海荣盛的增资,与海南马海旅业开发有限公司、海南伊海旅业开发有限公司合作,共同致力于该区域的旅游业基础设施建设和产业发展。马海荣盛、伊海荣盛拥有的项目土地位于海南省万宁市与琼海市交界处,属于博鳌规划片区,北接琼海市博鳌镇,距离博鳌论坛主会址仅12公里,项目本身旅游、休闲度假发展潜力巨大。目前其余地块信息均未对外释放,荣盛目前在售项目只有荣盛香水湾

荣盛香水湾

项目地址:陵水香水湾B区(东线高速公路香水湾出口)


项目总占地442亩,总建筑面积约30万方,综合容积率0.83,总投资额高达30亿。2015年7月荣盛第一批管理人员进驻海南,8月19日完成香水湾项目正式收购,同时海南公司正式成立,2016年2月12日第一次开盘。

荣盛香水湾有亲海洋房、别墅、小高层三种产品,目前小高层暂不出售。亲海洋房主推39平-71平小户型,价格约43万-49万元/套,含3000元/平精装修,含家具家电可拎包入住;别墅主推96-102平小户型别墅,价格约185万-225万元/套,含4000元/平精装修。

复地1宗收购

半山半岛曾是海南省上世纪90年代初期房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目,直到2004年在中国人民银行等金融机构介入下才以处置不良资产的名义,引入中国爱地房地产开发公司、上海明申企业集团等公司进驻,让其重新焕发生机。此后几经周折,直到2008年,山西富商闫琦成了三亚鹿回头背后的真正大老板。

项目占地面积2066多亩,建筑面积100多万平方米,一度在当地被称为“三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目”。事实上,半山半岛在过去很长一段时间经历过资金链断裂、被收购、拆迁以及土地闲置等问题。半山半岛曾数次被传“易主”,但每次均无果而终。直到一则公告发出,复星国际也是此前与半山半岛传出收购“绯闻”的对象,最终以复地·鹿岛项目的面世而尘埃落定,复星接手项目最后一期。

复地鹿岛

项目地址:三亚鹿回头半岛


复地·鹿岛的前身为鹿回头半岛B7-1地块,公开资料显示,复兴国际收购了半山半岛项目中的B7-1地块。项目总用地面积约7.8万平方米,总建筑面积20余万平方米,分为4栋高层建筑,共计950余户。首批推出1栋、三亚复地鹿岛2栋海景板楼,已于2016年2月5日开盘。主推165-193㎡的3-5房海景高层。均价43000元/㎡,含15000元/㎡精装修,可拎包入住,预计2017年底交房。

广物1宗收购

新埠岛地处核心滨海区、南渡江、东海岸三大沿海规划片区交汇处,广物集团联手优联共同打造此片区,大约6200亩。


已面市的包括广物·滨海国际和广物·海云府,在规划中的广物4650(优联地块,原海南之心项目,4650亩纯别墅社区)以及横沟项目。四个项目占了新埠岛主要发展区域,产品涵盖双湾海景精装公寓、五星级酒店式公寓、滨海别墅等。

融创1宗收购

融创日月湾项目

项目地址:万宁市南部,日月湾综合旅游度假区中部区域

万宁日月湾,一个3A级景区,位于海南岛东部,在三亚和博鳌之间,日月人工岛是日月湾的核心标志性项目,总占地面积100万平米,由填海而成。是融创收购烟台海基置业有限公司而来。人工岛的核心功能包括冲浪俱乐部、海洋馆、游艇码头、游艇俱乐部、烟花广场、商业中心和滨海度假酒店等。从规划效果图看,“高端大气上档次”,类似于知名的迪拜世界岛。


日月湾人工岛用海面积112.1688公顷(其中日岛用海59.1745公顷,月岛用海52.9943公顷),形成可利用陆地面积为102.46公顷(其中日岛成陆面积56.08公顷,月岛成陆面积为46.38公顷)。目前日岛已经建设完成,月岛正在建设中,具体项目信息暂未亮相。

远洋1宗收购

西山渡二期

项目位置:三亚市亚龙湾国家旅游度假区椰风路与滨海西路交汇口


2015年11月初远洋地产则以股权收购形式,从南丰集团手中获得西山渡项目;

该项目位于三亚市亚龙湾旅游度假区太阳湾路,为服务住宅和别墅,总建筑面积约为17.7万平方米。精装高层现房在售。主推94㎡两室,166㎡、188㎡、258㎡三室,含精装修8000元/㎡。94㎡折后总价一口价295万/套起,166㎡折后总价一口价388万/套起,188㎡折后总价一口价450万/套起,258㎡折后总价一口价759万/套起。

华润1宗收购

安中万绿城,暂未亮相

项目地址:海口市玉沙路


项目简介:地块最早由安中石油2008年通过拍卖以总金额9.05亿人民币获得,折合土地价6141元/平方米,创下海口当时的地价新高,安中石油与海口市国土资源环境局签订的《国有建设用地使用权出让合同》显示土地动工开发日期为2010年9月1日,2010年-2015年间,因闲置问题,该地块遭到海口国土部门多次调查处罚。2015年中,安中万绿城向媒体释放即将入市的消息,户外广告筹备出街,并计划在2015年底开盘,10月安中实际控制人徐京华被查,项目再次陷入难产。多家房企欲收购此地块,最终在2016年3月27日,市场消息证实,该项目目前已确认被华润置地以17亿元人民币整体收购,项目占地面积147454平方米(约221亩),规划容积率5.0,欲打造万象城项目,预计2016年下半年一期开盘。

结束:

所以,米宅一直坚持的海南置业理念就是:开发商第一、地段第二、产品第三,开发商层次高低直接决定了你以后的度假居住的层次,选择了一个不专业的中小开发商,就步入了一个前途未仆的不归途,烂尾?交房质量差?物业差?没人管?不安全?漏水了?二手房卖不掉?。。。。当然,如果幸运的被品牌房企收购了,倒也是一种不错的归宿。

(完)

责任编辑:米宅阿丽

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